Что необходимо учесть при переговорах?
Всегда ведите переговоры, просите подтверждения каждого ответа. Список насущных и верных вопросов помогут вам определиться с выбором квартиры и действовать далее.
Что нужно спросить, покупая вторичное жилье:
- Узаконена ли перепланировка? Если нет, то БТИ запретит вам перепродать или подарить жилье детям, отписать ее по наследству. После кончины вся территория перейдет в собственность государства.
- Тепло ли в квартире? В подтверждение вам должны дать план. Если вам откажут, имейте ввиду, что стены тонкие, возможно, плохая изоляция.
- Утепленные стены в угловой квартире? Если балкон и боковые стены не утеплялись в панельном доме, то вам придется это сделать. Панельные фасады имеют хорошую теплопроводимость, значит, зимой будет холодно, а летом жарко.
Покажите документы? Если вам откажут, бейте тревогу. Здесь могут быть и бывшие супруги, и несогласие родственников, и прочие проблемы.
- Задаток вернете? Продавец обязан вернуть задаток, а не аванс. Если квартира не будет куплена по его вине (сорвана сделка, например), задаток он должен вернуть.
При покупке жилья в новостройке, также стоит уточнять некоторые детали:
- Кто застройщик? Это вопрос позволит выяснить, есть ли официальное разрешение на ввод в эксплуатацию дома.
- Сколько лет дому? Вы сможете выяснить, из каких материалов строился дом, сколько времени он возводился, был ли заморожен и по каким причинам.
- Грузовой лифт есть? Если он отсутствует, а жильцы, делающие ремонт, будут использовать общественный, которой служит всего 20 лет, могут возникнуть проблемы с его эксплуатацией и сроком службы.
- План квартиры есть? Любой застройщик имеет план квартир, где четко видны размеры жилых и нежилых зон. Если по плану они отличаются, попросите документы, по которым строился каркас здания.
- Есть ли счетчики? Стоит позаботиться о том, чтобы все коммунальные счетчики были подключены и имели срок службы. Многие замороженные проекты, которые сдавались в эксплуатацию через несколько лет, имели счетчики, которые не подлежали проверкам, а лишь смене и новой пломбировке.
Эти вопросы помогут вам выявить подводные камни, либо опровергнуть свои ожидания и продолжить осмотр понравившейся квартиры, поэтому на них обязательно нужно обращать свое внимание. Дополнительную информацию о том, какие вопросы задавать и что следует уточнить на переговорах, вы узнаете в другой статье
Дополнительную информацию о том, какие вопросы задавать и что следует уточнить на переговорах, вы узнаете в другой статье.
Грамотный выбор этажа
Расположение квартиры на определенном этаже играет важную роль и дело не только в плюсах и минусах верхних и нижних этажей, о которых мы поговорим позже. Также речь о соседях
Очень важно, чтобы ваше новое жилье было окружено адекватными жильцами
Часто этому совсем не уделяют внимание, закончиться это может не совсем хорошо
Важность хороших соседей
Пройдитесь по всем соседским квартирам: на лестничной клетке, под и над вашим потенциальным жильем. Даже если они откажутся разговаривать, можно будет составить впечатление по внешнему виду и реакции на визит без предупреждения. Стоит помнить, что малоимущие люди не несут никакой угрозы.
В группе нежелательных соседей чаще всего оказываются одинокие пожилые люди (особенно живущие под вами), поскольку часто им скучно, они могут жаловаться, чтобы привлечь внимание. Также неприятно жить рядом с грубиянами и с зависимыми от алкоголя и наркотиков
Если в квартире над вами есть маленькие дети, будьте готовы к постоянному шуму и топоту, если вас не отделяет хорошей толщины перегородка.
Жилье под крышей
Расположенное под крышей жилье небезосновательно воспринимается многими как невыгодное, поскольку высок риск протекания крыши и промерзания. Однако, верно это только для старых домов (чаще речь о хрущевках) без двускатных крыш, технического этажа или хотя бы чердака.
При этом квартира на последнем этаже имеет и достоинства: если над вами технический этаж, позже его можно приватизировать, провести перепланировку и получить двухуровневое жилье.
Также всегда можно обратиться в управляющую компанию и уточнить дату проведения последнего капитального ремонта и обновления кровли. Если в доме есть только чердак, то хорошо бы самостоятельно туда подняться и оценить состояние крыши.
Кроме того, квартиры на последних этажах часто выбирают те, кто устал от топота соседей. На лестничной клетке вы не встретите никого, кроме соседей по этажу, да и шум с улицы не так сильно слышно.
Жилье на первом этаже
Несмотря на отсутствие рисков протекания крыши, расположенное на первом этаже жилье все же имеет свои недостатки. Чаще всего связаны они с подвалом. При повышенной влажности там обязательно появится плесень, неприятный запах и грибок. Рано или поздно это может проникнуть в квартиру, испортить вам настроение, ремонт и здоровье.
Также до окон таких жилищ легко доносится любой шум улицы. Особенно неприятно, когда под окнами стоят мусорные контейнеры или припаркованы автомобили. Если окна расположены низко, придется раскошелиться и на обеспечение дополнительных мер безопасности – установку защитных решеток.
Как оценить квартиру
Собственники стараются оценить жилье самостоятельно, так как не всегда доверяют риэлтору: вдруг в его интересах завысить или занизить цену?
Минус самостоятельной оценки квартиры не только в том, что на поиск объектов-аналогов уходит много времени, но и в невозможности объективно оценить стоимость. Собственник, как правило, предвзято относится к своей квартире. Кроме того, непрофессионалу сложно учесть влияние всех различий между объектом оценки и аналогами. Объективно определить стоимость квартиры может только независимая оценка, но в этом случае к оценщикам обращаются редко из-за высокой стоимости их услуг.
Достойной альтернативой оценочной компании может стать сервис «Проверь своего риэлтора», разработанный компанией Estimatica. Компанией уже запущен сервис estimatica.pro – продукт для профессиональных оценщиков, способный в автоматическом режиме подбирать большое количество объектов-аналогов.
Преимуществами услуги «Проверь своего риэлтора» являются:
- высокая скорость оценки: обработка запроса занимает около 20 минут;
- доступность: стоимость запроса составляет 85 руб.;
- возможность заказать прозвон объявлений;
- определение стоимости с учетом корректировок: исключается влияние факторов или параметров, по которым оцениваемый объект отличается от объектов аналогов;
- дополнительный бонус: возможность запросить перечень шаблонов требуемых документов.
Таким образом, с помощью сервиса «Проверь своего риэлтора» собственник может получить профессиональную, быструю, доступную и действительно независимую оценку своей квартиры.
На что обращать внимание при покупке недвижимости на вторичном рынке
По требованиям банка жилье должно соответствовать следующим условиям:
расположение в зоне ипотечной программы; исправные каналы водоснабжения, канализации и система отопления; важное условие – соответствие недвижимости санитарным нормам; дом не должен иметь статус аварийного или ветхого жилья.
Покупая квартиру на вторичном рынке, нужно тщательно проверить как объект, так и продавца:
- узнать, кто зарегистрирован и прописан в квартире, включая бывших собственников и несовершеннолетних детей, что является основанием права собственности;
- навести справки о соседях и у соседей о собственнике;
- узнать о недостатках дома и скрытых дефектах в квартире (проблемы с трубопроводом, санузлом);
- запросить справку о состоянии имущества в бюро технической инвентаризации (БТИ), проверить, есть ли незарегистрированная перепланировка;
- если покупка осуществляется через агентство, нужно также проверить риелтора.
Получить бесплатный билет на выставку «Недвижимость от лидеров»
Какой дом лучше монолитный или панельный
Сегодня чаще строят панельные дома, монолитные и кирпичные. В панельках квартиры благодаря довольно дешевой технологии строительства стоят намного дешевле. Их строят за 7—10 месяцев. Но у такого жилья много минусов.
Во-первых, в панельках плохая звукоизоляция и очень жарко летом. Во-вторых, в панельном доме может быть и холодно зимой. Также в панельном доме нельзя сделать перепланировку в квартире, так как даже межкомнатные перегородки могут выполнять роль несущих стен. Но стоит панельный новострой дешевле, а строится очень быстро, и это привлекает множество покупателей.
Монолитные дома могут похвастаться квартирами с прекрасными планировками и высокими потолками, прекрасной звукоизоляцией и отличным комфортом проживания. Но монолитный дом строится дольше панельного: 1,5—2 года., а квартиры в нем стоят слишком дорого.
Кирпичные дома сейчас возводят все реже, и строят их очень долго. Стоит жилье в кирпичном доме очень дорого, но высокий уровень комфорта и прекрасные квартиры оправдывают затраты. Кирпичную новостройку от фундамента до сдачи делают за 2,5 года.
Договор с агентством недвижимости на оказание услуг
В России нет единого образца договора, заключаемого с агентствами недвижимости, поэтому каждая фирма по своему усмотрению определяет содержание и условия такого соглашения
Покупателям следует уделить особое внимание следующим нюансам, которые обязательно прописываются в договоре:
- Перечень услуг, которые агентство должно совершить для клиента, в каком объеме (рекламные, юридические, консультационные услуги).
- Соотношение прав и обязанностей сторон по договору, требования, возлагаемые на клиента должны быть выполнимыми и разумными.
- Вознаграждение за услуги.
- Срок соглашения, обычно он заключается не менее чем на один год.
- Положение о том, что клиент в любое время может потребовать отчет о проделанной риэлтором работе, срок предоставления отчета.
- Пункт о расторжении договора. Покупатель вправе в любое время отказаться от услуг исполнителя, заплатив за фактически понесенные расходы.
- Особенно внимательно следует прочитать надписи, прописанные мелким шрифтом, обычно так указывают информацию, касающуюся ответственности самого агентства.
В некоторых случаях фирмы могут включить в договор такие пункты (что не является правомерным):
- Агентство вправе иметь разницу между ценой продажи жилья и стоимостью, которая будет прописана в соглашении. Это так называемая скрытая комиссия, то есть денежные средства, которые риэлторы желают получить помимо уже уплаченной клиентом суммы.
- Положение о запрете для покупателя общаться с продавцом, его представителями. Это говорит о том, что фирма так же стремится получить дополнительное неофициальное обогащение.
- Клиент не вправе обращаться к другим посредникам, за нарушение данного условия могут быть установлены высокие штрафные санкции.
Если покупатель желает внести или исключить какие-либо положения договора, он имеет на это полное право.
Изменения должны сразу вноситься в документ или быть зафиксированы письменно, как дополнительное соглашение или протокол разногласий.
Для чего проводится?
Цели проведения оценочных работ не всегда одинаковы. Проводя аналогию с представленными причинами привлечения экспертных организаций, можно сделать вывод, что вычисление стоимости недвижимого имущества проводится:
- Для выделения доли и последующей ее оплаты другому собственнику или иному заинтересованному лицу;
- Выявление степени материального ущерба;
- Определение объемов и сроков для проведения ремонтных работ квартиры;
- Определение размера налогообложения.
В конечном итоге гражданин получает определенную цифру, которая отображает стоимость его имущества или определенной его части (например, мебели или материалов, затраченных при проведении отделочных мероприятий).
Важно понимать, что получить информацию подобного рода может только непосредственный владелец помещения. Другое лицо, заинтересованное в получении подобных цифр сможет воспользоваться информацией или провести собственную оценку только с письменного согласия собственника
Особое место занимает независимая экспертиза, назначаемая судом. Отказ от предоставления оценщику материалов будет расцениваться, как уклонение от принципа справедливого судопроизводства, то есть косвенное подтверждение возможного правонарушения. Такое поведение явно не ставит лицо в преимущество.
Оценка ремонта после залива
Чтобы получить компенсацию за причиненный ущерб, необходимо определить сумму, которая будет являться, с точки зрения закона, адекватной и разумной. Для этого необходимо определить рыночную стоимость ремонта и объем проводимых мероприятий.
В этом случае самым эффективным и действенным способом будет являться обращение к независимому оценщику, который определит состояние жилого помещения до наступления негативных последствий и оценит масштаб работ хозяев по устранению всех проблем, связанных с этим событием.
Оценка качества ремонта
Если покупатели, с которыми у владельца имеются некоторые договоренности о намерении заключить договор купли продажи, хотят существенно занизить стоимость жилого помещения, есть возможность провести оценку качества произведенной предпродажной подготовки, цель которого – улучшить состояние жилого помещения для дальнейшего длительного пользования.
В таком случае будут проведены оценочные мероприятия, которые одновременно затронут и результаты отделки квартиры, а также проведут анализ правильности начальной цены, что является немаловажным для принятия последующего решения о заключении договора купли-продажи.
Оценка квартиры после ремонта
Когда необходимо представить данные о состоянии недвижимости до и после проведения мероприятий по улучшению качества жизни, можно обратиться к эксперту, который проведет проверку всех действий компании по внесению изменений в интерьер, а также сделает анализ предложенных работниками материалов и их реальное применение при проведении работ.
Также подобные данные будут неоспоримым доказательством в судебном разбирательстве, предметом спора которого является раздел совместно нажитого имущества. В случаях, когда одним из супругов было получено имущество, которое фактически является его личной собственностью (дарение или наследование), но другим супругом был произведен ремонт, перепланировка и другие действия, направленные на улучшение состояния имущества, в конечном счете, указанную недвижимость могут признать совместной.
Оценка стоимости ремонта после залива
В случае если двое соседей спорят относительно размера компенсации, которую одна сторона обязана возместить второй стороне, они обязаны сделать следующее:
- Договориться с виновником «потопа» о проведении экспертизы;
- Вызвать независимое лицо (сотрудника ЖЭУ или ТСЖ) для составления акта о заливе квартиры;
- Подготовка документов, осмотр квартиры и подготовка экспертного заключения;
- Мировое соглашение или разрешение спора в суде.
Поскольку имеется вариант судебного разбирательства, следует уделить особое внимание выбору экспертного учреждения, его статусу и отзывам других клиентов
Налог с продажи и вычет у покупателя
Несмотря на то, что цены на недвижимость в России довольно высоки, существует законный способ вернуть часть потраченных денег. Можно получить налоговый вычет при покупке квартиры в размере 13% от стоимости жилплощади. С чего начать процесс? С написания заявления в налоговую инспекцию по месту нахождения жилой недвижимости. К нему потребуется приложить все документы по сделке, включая квитанции на оплату государственных пошлин, а также декларацию о доходах за последний год.
Продавец же обязан уплатить 13 % налога со сделки, так как купля-продажа является получением прибыли. Однако существуют обстоятельства, которые позволяют существенно снизить или вовсе не платить налог:
- владение недвижимостью до продажи более 3 лет;
- реализация жилплощади по ее первоначальной стоимости (отсутствие прибыли у продавца).
Более подробно о том, какой налог с продажи квартиры нужно уплатить можно узнать в нашем прошлом посте.
Присутствие риэлтора при покупке квартиры через ипотеку
Для чего нужен риэлтор при покупке квартиры в ипотеку? Первое, что нужно сделать для оформления ипотечного кредитования, это определиться с банком. Порою, это совсем непросто – в каждом банке свои правила, свои тонкости, бывают и «подводные камни».
Опытный маклер уже знает условия многих банков, изучил все плюсы и минусы кредитования каждого из них. И готов рассказать о самых выгодных условиях, потому что и сам заинтересован в скорейшем заключении сделки. Также есть много случаев, когда без помощи риэлтора просто не обойтись:
- заёмщик не может представить справку о доходах, либо доходы не достаточно велики для одобрения ипотеки;
- кредитная история клиента не идеальна и есть вероятность, что в ипотечном кредитовании могут отказать;
- клиент не обладает большим количеством времени, чтобы изучить все условия кредитования, и опыта для этого не достаточно;
- большинство риэлторов имеют связи в банках, благодаря чему вся процедура одобрения кредитования и сбор необходимых документов проходит гораздо быстрее и на более выгодных условиях.
Читать по теме:Закон о риэлторской деятельности. Что нужно знать?Скрипты для риэлторов. Примеры готовых скриптовПрограмма для риэлтора с бесплатным пробным периодом
Через риелтора – дешевле?
– Вадим, когда я впервые спросила у тебя, почему новостройку лучше покупать через риелтора, ты прислал мне такую большую табличку, где первым пунктом шло серьезное заявление – “Экономия денег”! Расскажи, как это так вдруг получается: с посредником вдруг сделка становится выгоднее?
– Продавец, как правило, высоко ценит и хвалит свой товар. Естественно, его желание продать подороже. Аппетиты застройщиков корректирует рынок. Как только продажи “падают”, они прибегают к разным приемам, среди которых одним из самых популярных является скидка. Предоставление скидки на квартиру – это дело добровольное, на усмотрение конкретного менеджера по продажам. Одному клиенту скидку могут предоставить, а другому – нет, или просто упустят из виду.
Поэтому владеющей информацией риэлтор может проследить, чтобы покупателю рассказали обо всех акциях и специальных предложениях. Это хорошая экономия!
Также риэлтор, зная потребности покупателя и предложение на рынке в целом, помогает решить квартирный вопрос без переплат за ненужные опции. Если вас устраивает типичный городской пейзаж, то незачем переплачивать сотни тысяч рублей за вид на зеленый сквер или ручей. Наверное, каждый из нас раз-другой пользовался услугами “лоукостеров” при путешествии или покупал скидочный купон для похода с друзьями в кафе. Вот и риэлтор может помочь снизить расходы при покупки новостройки, не будучи связанным с конкретным застройщиком – продавцом. Профессионал изучит предложения от разных застройщиков и выберет для вас оптимальные варианты по соотношению цены-качества.
– Там же, в табличке, есть замечательная фраза “Мы в курсе ситуации на рынке, что и на сколько может подорожать”. Вадим, ты – Нострадамус? Другими словами: как ты можешь предугадать, что и как дорожает?
– Если коротко – аналитика. Рынок недвижимости как и любой другой рынок товаров/услуг анализируется. У профессионалов есть прогнозы – различные графики и цифры. Если говорить о повышении стоимости квадратного метра – инвестиционном росте новостроек от стадии “котлован” до завершения строительства, то риэлторы владеют информацией, где и какой ожидается рост. Чтобы заглянуть в будущее достаточно скрупулезно изучить характеристики конкретного проекта, окружающую инфраструктуру и конкурентов. Раньше инвестиционный рост у новостройки мог быть 30-50 % и более, теперь такие значения редкость. С риэлтором вероятность выгодного вложить деньги в недвижимость намного выше.
Зачем и почему?
Чтобы не разочароваться в покупке, нужно заранее сформулировать цели приобретения. От этого будет зависеть и территориальная расположенность дома, и общее состояние, и класс жилища. Некоторые приобретают жилплощадь ради смены обстановки. Здесь всем будут заправлять личные вкусы: жилье должно понравиться. Но на практике такое встречается редко. Чаще покупку нужно подстраивать под реалии жизни: например, брать квартиру вблизи работы или места учебы. На этапе приобретения нужно проанализировать, как часто покупатель приезжает в гости к тем или иным родственникам – возможно, стоит взять дом поближе к ним, чтобы в будущем было проще заглядывать друг к другу.
Необходимо понимать: сантехнику в квартире можно поменять, а вот расположение – только продажей жилья и покупкой нового. Если в планах таких манипуляций нет, стоит заранее отнестись к подбору оптимального района максимально ответственно.
Как выбрать квартиру на вторичном рынке
После того, как потенциальный покупатель определился со своими пожеланиями к будущему жилому помещению, он может начать просмотр вариантов квартир, подходящих под его критерии
В случае, если жилье выбирается на вторичном рынке, необходимо обратить внимание на внешние факторы:
Прилегающая территория (экология, парковочные места, чистота района и др.). Перед просмотром жилья ее можно проверить, прогулявшись вблизи дома, и оценить окрестности. Состояние самого многоэтажного дома. Желательно узнать год постройки
Также нужно обратить внимание на то из какого материала сделан дом (панели, кирпич) и осмотреть его на наличие трещин фундамента и стен. Предпочтение следует отдать кирпичному дому
В нем при желании можно сделать перепланировку, а также у такого дома толще стены и соответственно лучше звукоизоляция. Состояние подъезда. Нужно обратить внимание на чистоту лестничных пролетов, их сухость или влажность. Соседи. Возможно после просмотра квартиры подняться на этаж выше и познакомиться с соседями, также можно спросить интересующую информацию у соседей по лестничной площадке.
Перечисленные выше факторы могут быть плюсами при выборе жилья, а могут, наоборот, склонить покупателя отказаться от покупки квартиры.
Плюсами вторичного рынка недвижимости являются:
- низкая цена;
- наличие готового ремонта и др.
Вместе с тем, его существенными недостатками считаются:
- маленькая площадь;
- старый дом;
- изношенные общедомовые коммуникации (трубы, проводка) и др.
После того как эти моменты выяснены можно идти на осмотр непосредственно самой квартиры. Зайдя в квартиру, нужно не торопясь осмотреть все помещения
Особое внимание следует уделить стенам и потолку — они должны быть сухими, без потеков, плесени и трещин. Также тщательно необходимо осмотреть все коммуникации в квартире
Осмотр квартиры нужно осуществлять только в дневное время. Желательно за один день производить осмотр не более двух вариантов жилья.
Состояние квартиры при продаже
При продаже квартиры не стоит делать в ней дорогостоящий ремонт, поскольку на цену это мало повлияет. Однако, следует произвести косметический ремонт, чтобы придать квартире большую привлекательность для потенциальных покупателей.
Также продавцу жилья необходимо сделать уборку и желательно оставить как можно меньше мебели в помещениях. Квартира будет казаться просторнее и светлее. Такие рекомендации относятся, прежде всего, к продаже жилья экономкласса.
Относительно продажи жилья премиум-класса, то ремонт в нем чаще всего дорогостоящий и эксклюзивный, либо осуществлена только черновая отделка, если квартира находится в новостройке.
Самый социальный и эффективный
Применить такой метод поиска можно, если известно, в каком районе предпочтительно жить. Достаточно просто погулять по нему, поискать объявления о продаже и пообщаться со словоохотливыми пенсионерками. Они обычно в курсе, кто и что продает, какие плюсы и минусы есть у каждого варианта. Общительные женщины поделятся сведениями, а потенциальный покупатель сможет лично оценить, в каком состоянии дом, подъезд, территория вблизи строения, как удобно добираться от остановок общественного транспорта, далеко ли выезды на крупные дороги.
Между прочим, пожилые любительницы пообщаться наверняка смогут рассказать много такого, о чем продавец квартиры пожелал умолчать, поэтому вступить с ним в разговор не будет лишним, даже если квартира уже выбрана, чтобы узнать всю «подноготную».
Аргументы против
Перед тем, как решиться на заключение агентского договора на продажу квартиры, продавцу нужно внимательно взвесить возможные отрицательные стороны сотрудничества.
- Денежные затраты. Услуги агентов по недвижимости отличаются высокой стоимостью. Сколько стоит нанять риэлтора – минимальная ставка составляет в среднем 5% от суммы сделки (или 30 000 рублей, если агентство работает по твердому прайсу). Верхняя планка цены не установлена.
- Отсутствие стандартов для риэлторов. Закон не устанавливает специальные требования в отношении деятельности риэлторов – соответствующий нормативный акт все еще находится на стадии разработки. Это означает, что проконтролировать качество услуг и взыскать убытки с агента через суд порой достаточно сложно.
- Деятельность риэлторов не лицензируется, что ведет к появлению на рынке непрофессиональных агентов. На первый взгляд отличить хорошего посредника от некомпетентного очень сложно. Именно поэтому присутствует высокий риск мошенничества на рынке недвижимости.
Если речь идет о простой сделке – один продавец, один покупатель, необремененная квартира, то необходимость в посреднике вообще отпадает.
Как правильно выбрать квартиру?
При покупке квартиры без привлечения посредников следует определиться с предпочтительными районами.
Ведь у вас появилась возможность переехать в то место, о котором вы мечтали. Поиск по объявлениям и несколько звонков помогут узнать среднюю стоимость квартир в нужном районе.
Помимо расположения будущего жилья, важна юридическая безопасность.
Первым делом при осмотре разных вариантов квартир нужно требовать у продавца или агента свидетельство на право собственности, технический паспорт и документ-основание.
Это поможет отсеять предложения мошенников и не тратить время на юридические нечистые квартиры.
Что лучше двухкомнатная или трехкомнатная: сравнительные характеристики
К основным преимуществам трехкомнатной недвижимости относятся:
- возможность комфортного размещения детей и взрослых, наличие свободного места для приема гостей и родных;
- больший простор для воплощения дизайнерских задумок и идей, разнообразие планировочных решений;
- меньшая цена за 1 кв. м площади.
К недостаткам владения такой недвижимостью относится существенный размер квартплаты и трудности последующей продажи/сдачи в аренду, поскольку многокомнатные квартиры пользуются меньшим спросом среди покупателей/арендаторов.
2-к квартиры отличаются большей универсальностью. Поэтому если для вас не принципиально наличие больших свободных площадей и вы не хотите тратить много денег на оплату коммунальных услуг, то двухкомнатный вариант небольшой площади – именно то, что нужно. Двушки также имеют разнообразные планировки на любой вкус и достаточно хорошо продаются.
Что учесть в первую очередь
Сегодня объекты недвижимости, в частности квартиры, пользуются большим спросом, поэтому нередко сделки купли/продажи попадают в криминальные новости. Мошенники постоянно придумывают способы обмана и всякие ухищрения как выманить деньги из потенциального покупателя квартиры
На что нужно обратить внимание в первую очередь?
Стоимость квартиры. В случае, когда жилая недвижимость ниже рыночной на 15-20% – к сделке стоит подойти особенно «трезво»! Практика показывает, чтобы максимально быстро продать «нечистое» жилье, как правило, его цена гораздо ниже среднерыночной. Многие забывают простую истину – бесплатный сыр только в мышеловке. Если продавец квартиры скрывает от вас персону, являющуюся собственником, либо недвижимость предлагают купить 2х комнатную квартиру в Петрозаводске по доверенности – это первый «звоночек» проблем в будущем. Поэтому от данной сделки лучше сразу отказаться или же провести основательную проверку подлинности/действительности доверенностей, историю квартиры, а также собственников. Вам нужно ознакомиться с выпиской из «Единого государственного реестра прав» (ЕГРП) на конкретную недвижимость и соответственно сделок по ней
В результате ознакомления с этой информацией вы обнаружите проблемные факторы. Обратите внимание непосредственно на персону собственника и прописанных с ним лиц. Этот аспект крайне важен – не поленитесь – поговорите с соседями не входят ли владельцы жилья в группу риска (психически нездоровые, наркоманы, алкоголики), т.к
в дальнейшем это может принести большие проблемы вплоть до расторжения сделки и потери купленной вами квартиры. Обязательно изучите документы БТИ, была ли в квартире серьезная перепланировка. Технический паспорт, конечно, не обязательный документ при купле/продаже недвижимости. Однако в случае если ремонтные работы с несущими конструкциями были проведены – покупатель в будущем столкнется с достаточно крупными денежными расходами, бюрократической волокитой (оформление бумаг) и прочими хлопотами. Обратите внимание на обстоятельство – может кто-то был выписан из квартиры по причине нахождения в местах заключения (тюрьма). Законодательство дает полное право таким лицам после отбывания наказания прописаться и проживать на данной жилплощади. Необходимо установить присутствие/отсутствие (т.е. прописка/выписка) несовершеннолетних детей. Если ребенок по той или иной причине был выписан из квартиры и зарегистрирован в социальном госучреждении (детский дом) – 100% сделка купли/продажи считается незаконной. Т.е. когда лицо достигнет совершеннолетия, квартиру ему вернут через суд.
Это далеко не весь перечень того, но здесь самое важное, что нужно учесть. Покупка квартиры крайне ответственное и хлопотное дело, поэтому если у вас нет навыка в этом вопросе – лучше не рискуйте, а обратитесь к специалистам в агентство с безупречной репутацией
Обратная сторона медали
Въезжая в новостройку, не стоит ждать безупречного состояния помещений. Здесь придется делать ремонт даже в том случае, когда жилье приобретается с базовой отделкой застройщика – редко ее качество действительно хорошее, если квартира среднего уровня. И не только потенциальный покупатель, но и все его соседи будут делать ремонт. Шум, пыль, грязь – те еще факторы беспокойства. Помните: такие работы требуют значительных финансовых вложений.
А вот вторичный рынок застрахован от экономического кризиса, приведшего к простоям на стройплощадках, рисков тут практически нет – но и цена выше. Опять же, ремонт, скорее всего, делать тоже придется. Даже если квартира в хорошем состоянии, коммуникации зачастую ветхие – а это капитальные вложения. Если их не сделать, есть вероятность прорыва труб, и тогда капитальные вложения придется делать в ремонт соседей – и хорошо, если только одним этажом ниже.
Заключение
Сегодня покупка квартиры через агентство — это удобный и вполне безопасный способ приобретения недвижимости. Безусловно, покупатель может осуществить покупку и самостоятельно, но, не обладая необходимым набором знаний в правовой области, гражданину будет крайне сложно совершить все необходимые действия.
Риэлторы занимаются поисками жилья, отсеивая ненужные варианты из большой массы предложений, проверяют юридическую чистоту сделки, занимаются необходимым сбором документов и оформлением права собственности клиента
Однако покупателю не стоит забывать и о возможных случаях мошеннических действий со стороны агентств недвижимости, необходимо подходить к выбору такой фирмы с осторожностью и тщательностью
Вопрос
Сертификат на оказание риэлторских услугМы с женой решили приобрести квартиру, обратившись в агентство недвижимости, которое нам посоветовали наши друзья. Мы попросили работника данной фирмы показать нам учредительные документы организации, свой трудовой договор, паспорт, а также лицензию на право заниматься риэлторской деятельностью. Сотрудник агентства, предоставил нам все документы, кроме лицензии, сославшись на то, что их выдача не предусмотрена. Мы с женой хотели бы узнать, правомерен ли отказ риэлтора?
Ответ
Да, такой отказ правомерен. С 2002 года в нашей стране обязательное лицензирование риэлторских услуг отменено. Вместо лицензий выдаются сертификаты, подтверждающие, что услуги, которые оказывает компания, отвечают Национальному стандарту риэлторской деятельности. Сертификация является добровольной, но те агентства, которые хотят доказать высокое качество своей работы и профессионализм сотрудников, проходят необходимое обучение и сдают экзамен не реже одного раза в три года.
Итоги: чек-лист проверки квартиры перед покупкой
Подведем итоги – на что же нужно обращать внимание при покупке квартиры? Чек-лист от компании 1REALTY:
- Назначаем, настояв на присутствии собственника объекта недвижимости.
- Уточняем, на каком основании он получил право собственности на жилплощадь.
- Узнаем, кто прописан и выписан из объекта недвижимости.
- Проверяем документы собственника: есть ли у него несовершеннолетние дети, супруг(а).
- Уточнить наличие 3-их лиц, которые могут в будущем претендовать на право собственности, а также пользования жилым имуществом.
- Изучить документы БТИ и сверить их с техническим паспортом объекта. Любое изменение планировки жилплощади должно быть согласовано и официально задокументировано.
- Детально осматриваем состояние квартиры на предмет наличия скрытых дефектов.
- Не мешает спросить продавца о соседях по лестничной клетке: легко ли с ними общаться, были ли конфликты по поводу совместного проживания на этаже и т. д.
Важно! Следует обратить внимание, что все ответы продавца на ваши вопросы при осмотре стоит проверить. Информация о собственниках, прописанных и наличии третьих лиц должны быть подкреплены официальными документами
Дополнительно, рекомендуем к прочтению статью агентства по недвижимости “Первая риэлторская компания” о том – Как купить квартиру: советы эксперта по недвижимости.
